airbnb - Lebensbasis Cape Town

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    • airbnb - Lebensbasis Cape Town

      Hallo Zusammen,

      seit meinem ersten Besuch in Südafrika und Kapstadt im Jahr 2009 habe ich mich in dastand und vor allem in die Stadt verliebt. Damals schon habe ich nach Wegen gesucht von Deutschland weg und nach CT umzuziehen. Damals fand ich aber keine realisitsche Möglichkeit. Losgelassen hat mich der Gedanke aber nie und ich bin aktuell gerade wieder auf der Suche nach Möglichkeiten.

      Grundsätzlich würden wir zu dritt nach CT auswandern wollen. Meine Freundin (Gesundheits- und Krankenpflegerin), meine Mutter, Rentnerin (hat die entsprechende Rente um das "Rentervisum" zu erhalten und ich (gelernter Banker).

      Nun wäre am Anfang ein "Mix" aus den verschiedenen Einkommen aus meiner Sicht sinnvoll.

      - meine Mutter durch ihre Rente

      - meine Freundin würde gerne in der Altenpflege arbeiten (hier finde ich aber recht schwer heraus, ob der deutsche Abschluss anerkannt ist, bzw. ob sie für die Tätigkeit eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis bekommen würde und wie aktuell in diesem Bereich die Möglichkeiten für einen Job aussehen)

      - für mich selber habe ich die Überlegung drei Wohnungen zu kaufen (Größenordnung 3M Rand) und diese über Airbnb an Touristen zu vermieten. Diesbezüglich habe ich bereits mit einem Makler (Pam Golding) Kontakt aufgenommen, der mir sagte, dass das grundsätzlich möglich sei und hierzu auch keine "business Licence" benötigt würde. Man müsse halt die die entsprechende Lage, Ausstattung, etc. berücksichtigen aber in dieser Größenordnung fände sich sicherlich etwas, er habe erst vor Kurzem eine Wohnung in guter Lage verkauft (Preis 3,5MR) und seine Kunden hätten im Dezember (bei 20 Tagen Belegung) 90.000 R eingenommen (pro Nacht wären das ja 4.500R oder 280€). Ist das (je nach Lage) wirklich realistisch? Wenn ich nur mal die Hauptsaison nehme und die Einnahme hochrechne - unterstellt, dass das restliche Jahr die Wohnung lehr stünden, dann wäre dies ja ein gigantisches Geschäft. Bei drei Wohnungen wäre ja (nach SA-Steuer) aus meiner Sicht ein gutes Leben in CT möglich. Wenn ich allerdings bei aribnb mir die Preise ansehe, dann sehe ich immense Preisspannen und kann es nicht so recht greifen. Ich sehe Apartments z.b. in Greenpoint (optisch auf den Bildern kein grosser Unterschied zu erkennen) zwischen 30 und 180€ die Nacht angeboten. kann mir hier jemand weiterhelfen? Wer hat Erfahrung?
      Vielen dank im Voraus
      Olli

    • Hi Olli,

      unserer Nachbar in Kapstadt muss seine Wohnung wieder verkaufen, da die Erwartungen bzgl. Mieteinnahmen sich bei AirBnB nicht erfüllt haben.
      Die Einnahmen sind in 2019 unter die Nebenkosten + Rückzahlung + Zinsen an die Bank gefallen.

      Das 2 Bedroom Apartment (mit Blick auf den Berg) war für umgrechnet 70 Euro am Tag auf dem Markt.
      Es gab nur Kurzzeitmietungen in der Peak Season und von April bis September einen 100%igen Leerstand.
      Das Angebot ist einfach zu gross,- und je höher die Preise desto unwahrscheinlich sind Vermietungen.
      Hinzukommt das AirBnB bevorzugt von Budget-Touristen in Anspruch genommen wird.
      Check doch einfach mal die Belegungen der Wohnungen in Deiner Preislage - da siehst Du schnell, das da viel Leerstand ist.

      Was man Dir wohl auch verschweigt ist, das immer mehr Body Corporates in den Conduct Rules eine Kurzzeitvermietung ausdrücklich verbietet.
      Vom Obudsmann abgesegnet ist dafür eine minimal Mietdauer von 90 Tage,- viele Body Corporates haben das aufgenommen oder sind dabei.
      Sehr ärgerlich wenn man Wohnungen eigens für eine Kurzzeitvermietung gekauft hat und die dann per nicht mehr vermieten darf.

      Das Pam Golding das anders sieht, ist klar - die wollen Dir was verkaufen und riechen schon die Provision.
      Ausserdem solltest Du unbedingt mit einem Immigrationsagenten (IBN oder Imcosa) sprechen.
      Die Aussagen von Palm Golding bzgl. business permit (geschweige temp/perm resident) wären nachzuprüfen.

      Alleine die Bedingung für Rentner beläuft sich auf eine dauerhafte Rente von mindestens R37.000 = 2200 Euro pro Monat (überall im Netz nachzulesen).
      Für ein permanent resident liegen die Hürden noch höher und bei reinem Kauf und Vermietung sind die Bedingungen für die Mindestzahl von permanent angesteltem Personal nur schwer zu erfüllen.

      Altenpflege seht übrigens in Südafrika nicht auf der Liste der gesuchten Jobs - das lokale Angebot ist ausgesprochen gut durch lokale Arbeitskräfte abgedeckt.
      Eine Arbeitserlaubnis in dem Beruf ist eher zweifelhaft... Ingenieure und Ärzte are welcome!

      Da ist dringend Beratung angesagt...

      Viel Erfolg und beste Grüsse, Jo
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      https://www.kapstadt.de

    • Hi Jo, ich überlege ebenfalls, eine Immobilie in Kapstadt zu kaufen, diese dann als Ferienimmobilie zu nutzen und in den Abwesenheiten zu vermieten. (z.B. mithilfe von propr)...wenn ich und meine Frau in Rente gehen, was noch eine Weile dauern wird, würde wir es dann dauerhaft nutzen. Das ganze soll also langfristig angelegt werden.
      Die Finanzierung wird über unsere Hausbank in D laufen, was die Sache etwas einfacher und (zins) günstiger machen sollte. Die Immobilie muss sich (anders als bei deinem Nachbarn) auch nicht komplett selbst tragen, hoffe aber zumindest 50 % der Kosten über Vermietung reinzubekommen. Eine Frage zu den von dir erwähnten "Body Corporates Conduct Rules " ....diese, sollten sie eine Kurzzeitvermietung verbieten, gäbe es doch ausschließlich bei Wohnungen, nicht bei Häusern, richtig? Werden quasi von der "Hausverwaltung" auferlegt? Wäre dankbar, wenn du mir ein paar Infos zu dem Thema geben könntest. Herzlichen Dank und lg aus dem kalten D

    • Hallo Nick,

      ich bin ja selber mangels Besitz nicht betroffen aber bin mit der Materie wegen einer Bekannten vertraut.

      Überall wo es "Body Corporates" gibt, muss man damit rechnen das AirBnB Kurzzeitvermietungen über die (einfache Mehrheit aller Eigentümer) per "Conduct Rules" untersagt werden.
      Diese Conduct Rules sind nicht etwa nur einfache Hausregeln sondern werden durch die Hinterlegung bei CSOS (dem Ombudsman) rechtsverbindlich.
      Übel ist halt, wenn jemand sich eine Wohnung gekauft um die primär per Kurzzeitvermietungen an Touristen zu vermitteln und die Regeln werden nachträglich auf einmal verändert.
      Ich kann das aber auch durchaus verstehen, denn diese Kurzmietungen sind kritisch was die Sicherheit in einem Wohnkomplex aber auch was die Geräuschentwicklung angeht.
      Vielfach mieten sich Südafrikaner in Strandnähe übers Wochenende ein um dann mit 10 und mehr Mann eine Party abzuhalten... Wie auch immer.

      Übrigens sind nicht nur Wohnungen betroffen sondern auch Häuser sofern die in einem verwalteten Komplex stehen - also diese häufig abgezäunten und besonders gesicherten Festungen.
      Hier unterliegt man auch dem Body Corporate und deren Regeln. Trotz eigenem Haus und eingetragenem Grundbesitz.
      Bei einem freistehenden Haus ausserhalb eines Komplexes kannst Du natürlich mit Deinem Grundbesitz machen was Du möchtest.
      Allerdings gibt es auch die Möglichkeit das wegen AirBnB Ärger mit der ansonsten guten Nachbarschaft entsteht - und auf gute Nachbarschaft ist man dringend abgewiesen.
      AirBnB ist heikel,- in vielerlei Beziehung.

      Grundsätzlich ist es besser privat zu vermarkten und ggf. geziehlt Europäer anzusprechen und keine locals - wobei es natürlich Ausnahmen gibt.
      Die Gesetzeslage in Südafrika macht es dem Eigentümer unendlich schwer einen säumigen Mieter wieder rauszubekommen.
      Das alles muss man genau bedenken,- hinzukommt das die Hausmanager vor Ort (auf die man leider nunmal angewiesen ist) fast ausnahmslos Schlitzohren sind.
      Vermietungen unter der Hand an Freunde / Bekannte oder andere Locals sind da nicht ungewöhnlich - der Eigentümer ist ja 10000 km entfernt.

      Alles muss gut überlegt sein,- am besten mal mit Leuten sprechen, die da schon Erfahrungen mit haben...

      Viel Erfolg und beste Grüsse, Johannes
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      https://www.kapstadt.de

    • Super, herzlichen Dank für die Einschätzung.....in unserem Haus wäre es ein freistehendes Haus, also höchstwahrscheinlich nicht betroffen. Ich habe einen Bekannten, der "Propr" selbst nutzt und empfohlen hat, allerdings ist das ein Jahr her und damals war die Sache recht neu, also keinen richtigen Erfahrungswert....leider habe ich den Kontakt zu dem Bekannten verloren bzw. er antwortet nicht, zwecks einem Update. Hat vielleicht hier im Forum jemand Erfahrung mit "propr" gemacht? Wäre über jede Info dankbar!
      Beste Grüsse,
      Nick

    • Johannes schrieb:

      . . . Was man Dir wohl auch verschweigt ist, das immer mehr Body Corporates in den Conduct Rules eine Kurzzeitvermietung ausdrücklich verbietet.
      Vom Obudsmann abgesegnet ist dafür eine minimal Mietdauer von 90 Tage,-
      Darf ich hier mal fragen, was die Body Corporates und die Conduct Rules bedeuten, so etwas wie ein Hausvorstand in einer Genossenschaft?

      Ansonsten kann ich Johannes' Aussagen voll und ganz zustimmen. Hatte mich vor Jahren schon mal auf dem Amt in Cape T. erkundigt, wie es sich mit einer "permanent res." verhält, die finanziellen Anforderungen waren für meine ärmlichen Verhältnisse viel zu hoch: auch die Rente in Höhe von 2.200 € = jetzt 41.000 ZAR werde ich nie erklimmen. - Macht mir aber auch nix, 3 Mon. am Stück reichen mir allemal, und das 2 x / Jahr ist auch genug.
      South Africa - eine heimliche Liebe, die mit jedem Tag heftiger wird . . .